北京在高德城市拥堵指数上常年飘红，公共交通也有早晚高峰的“盛况空前”，日均客流量居全国榜首达772.8万人/日;

　　传统商圈和新兴商圈的关注度差异正在不断缩小，新兴商圈的项目的客流正在不断提升，部分项目甚至超越传统商圈项目，整体热度也在不断攀升，占据更多的前列席位;

　　预计出现成长热点TOP10潜力商圈：运河核心区、张家湾、环渤海总部基地、西红门、新宫、黄村、花乡四合庄、大兴生物医药基地、北部科技园、北七家。;

　　北京：近日，中商数据与高德地图联合发布了《北京出行与商圈趋势大数据研究报告》，就北京城市出行大数据与消费大数据进行交叉分析，这也是双方团队首次联手，历时四个月，重磅出炉了此报告，旨在对北京城市潜力商圈及发展趋势进行预判。

　　序：城市消费与交通概览

　　北京市人均GDP已经达到$17,139，超越上海$16,524，虽然支出与收入与上海相当，但消费率却达到8.7%消费意愿更加强烈。根据发达国家的经验，通常人均GDP达到$12,000时，中产阶级产生。这意味着，北京的中产阶级群体日渐庞大。

　　

　　对于交通方面，显然，北京是一个特别堵的城市，在高德城市拥堵指数上常年飘红，公共交通也有早晚高峰的“盛况空前”，日均客流量居全国榜首达772.8万人/日，部分线路日均客运量超过百万。可以说，在北京不论是自驾车还是公交出行都是“步履维艰”。

　　

　　膨胀的北京与外扩的新商圈

　　随着城市规划和居住地的变迁，北京的商圈重心开始由传统商圈向新兴商圈偏移，长安街沿线以西单、王府井和CBD为代表的传统商圈开始受到新兴商圈的分流，根据中商数据库北京商业物业近10年的增量信息，北京的商业物业呈现不断向外环扩张的趋势。

　　

　　虽然从整体关注来看传统商圈依旧占据着重要的席位，但单体项目的竞争力却在下降，多年来的聚集带来了传统商圈的总体繁荣，也带来了过度的竞争。与此相反，分布在城市外围的新兴商圈，虽然整体关注度还无法与传统商圈匹敌，但单体项目的竞争力却远高于传统商圈。

　　

　　(传统商圈聚集度高，单体关注度低，新兴商圈聚集度低，单体关注度高)

　　这其实主要是源于商业模式的转变，传统商圈的形成是通过不同商业的聚集，为消费者提供更全面丰富的选择而诞生的商业地理划分。随着购物中心的发展，部分购物中心不再依赖外部的补给，而是着力于打造项目整体的内循环，使单体项目业态更丰富，品牌档次更加的多样化。

　　因此我们从品牌实力，关注度，客流，租金四个角度来评价购物中心的热度，对北京市购物中心进行了排名。排行榜可见，传统商圈的项目依旧拥有品牌，客流的绝对实力，同时租金高昂，但传统商圈和新兴商圈的关注度差异正在不断缩小，随着部分新兴商圈内项目品牌实力的提升，以及低廉的租金，新兴商圈的项目的客流正在不断提升，部分项目甚至超越传统商圈项目，整体热度也在不断攀升，占据更多的前列席位。

　　

　　出行方式与消费行为

　　·传统商圈驾车率高，新兴商圈中产指数高

　　由于新兴商圈的项目多分布在城市外围，因此交通方式对于新兴商圈的发展至关重要。上世纪80年代美国与日本的私家车增长带来了郊区型购物中心的繁荣，然而北京的情况却并非如此简单。北京的城市建城区面积仅次于上海，但城市化程度却小于西安，这说明北京的辖区面积要远远超过上海，但是却有大量的待开发区域。同时由于环境问题的日益凸显和人口的过快增长，北京市出台了一系列机动车限行和限购政策也在一定程度上抑制了自驾出行的比例。

　　

　　我们特选取北京市代表性购物中心进行顾客画像，可见从总体上来看，传统商圈的驾车率略高于新兴商圈，并且品牌实力强的品质和品味型购物中心驾车比例领先，但新兴商圈的中产阶级指数已经超过传统商圈，且部分项目建有大面积停车场，

　　

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　　举例来说，五棵松卓展购物中心，颐堤港，以及西红门荟聚购物中心，停车的便利性提升了整体项目的驾车到达比例。但是也有部分购物中心虽然拥有大量的中产阶级顾客，但是驾车到达比例却并不高，例如：朝阳大悦城购物中心，到店顾客机动车保有量高达67%，但是选择驾车到达的顾客却仅有37%，大部分的中产阶级消费者来自于周边小区。

　　·居住地的变迁，“小太阳”家庭落户外环根据零售商业吸引力法则，商圈辐射能力的大小与购物场所对消费者的吸引力成正比，与消费者去消费场所感觉的时间距离阻力成反比，居住地附近的购物中心无疑更具有优势。

　　

　　根据北京市城市功能区划分规划，北京将根据功能分为四部分，北京的居住地正在发生着变迁，城市核心区域的常住人口增长放缓，近一半的人口居住在城市功能拓展区，城市发展新区常住人口也在快去的增长。

　　

　　居住区向外环扩张的趋势明显，新增购房者60%为非京籍人员，以刚性需求为主，购房年龄集中在27-34岁之间，热门购买区域为五环与六环外的城市发展新区。

　　

　　居住人口的变迁同时带来了业态的变革，例如近年来儿童业态的走红，就与“小太阳”家庭在新兴商圈的居住人口变化相关，而新兴的项目也皆把儿童作为主打特色，例如，北京住总万科广场将屋顶花园有机结合，增添了亲子游乐中心，小型动物园，植物认养等，颐堤港将后方的一片空地建设为户外儿童公园，可以满足不同年龄段儿童戏沙、攀爬等需求，定期还举办特色的主题活动，华润五彩城不但拥有超大儿童区还引进亚洲最大Snoopy Garden主题乐园。

　　·公共交通中轨道交通驱动力大，公交顾客消费力待释放相对于驾车和步行，公共交通方式比较多样化，但是由于人口和建成区面积的迅速扩张，虽然公共交通总体发展速度加快，但人均拥有交通资源的数量仍有待提升。北京地铁在5年内增加了200公里，但人均拥有通车里程不升反降。

　　

　　从总体来看，位于传统商圈的项目由于多年的建设，公共设施更为完善，公共交通到达比例远高于新兴商圈，而从轨道交通指数可以看出，传统商圈项目公共交通到达性很大程度上受到轨道交通影响，轨道交通枢纽位置为客流集中地，例如西直门凯德mall位于西直门公交枢纽核心，承接公交，北京北站，及3条地铁线路多方客流，爱琴海与新中关和西单大悦城均位于地铁线路的交叉位置。

　　

　　公共交通偏好人群以潜力消费者为主，18-25岁客群高于平均水平，90后客群占据主导地位，他们是正在成长起来的消费群体，虽然当前消费能力仍然以中低端为主，但随着年龄的增长，社会角色的转换，未来消费力必会进一步提升。

　　

　　未来新兴商圈趋势预测

　　可见，城市空间快速扩张，居住地整体外扩，新兴商圈孕育而生。随之交通环境的不断变化，诸如汽车限号、拥堵，轨道线路建成通车里程快速增长等因素，也会加剧新兴商圈对于核心传统商圈的竞争挤压。中商数据根据过往经验积累，从商业存量，住宅规划，商业用地，人口密度，人口自然增长，社会零售品销售总额，拥堵指数七个维度，按照不同权重的评估系数计算。

　　

　　临近核心主城区的成熟居住组团，例如、通州、大兴，在政策利好下，基础设施建设和供地的加速，未来将把积淀的居住消费潜力充分释放。未来3-5年将新生潜力商圈，其中，预计出现成长热点TOP10潜力商圈：运河核心区、张家湾、环渤海总部基地、西红门、新宫、黄村、花乡四合庄、大兴生物医药基地、北部科技园、北七家。

　　

　　中商数据DataQuest China

　　中国商业地产大数据联盟发起者，致力于用数据和技术提升商业零售运营效率。拥有线上线下最大商业消费数据库资源，为购物中心、零售品牌及政府机构提供更高效精准的解决方案。万象城、大悦城、龙湖天街、印象城、三井商业等领先商业运营商的战略伙伴。